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股权赠与_Gift of Equity

股权赠与是指将住宅以低于市场价值的价格出售给家庭成员或与卖方有密切关系的人。该价格由专业评估确定，销售价格与住房市场价值之间的差额即为股权赠与。大多数贷款机构允许将股权赠与用于首付款。

关键要点​

  • 股权赠与指以低于市场价值的价格出售住宅，而不涉及金钱交换。
  • 股权赠与通常发生在家庭成员之间，或与彼此关系密切的人，例如父母将房屋出售给孩子。
  • 大多数贷款机构允许将股权赠与计入购房的首付款。
  • 股权赠与必须通过股权赠与信函进行适当记录，购房者还需符合贷款资格。
  • 股权赠与通常对赠与者和受赠者都存在税务影响。

股权赠与的运作方式​

房屋净值是物业价值减去任何未偿还债务的数额。赠与股权意味着将某人房屋中的价值给予他们。房主通常以低于其真实市场价格的价格将房屋出售给他人。由于价值存在差异，这种转让被视为赠与，即使双方之间没有金钱交易。

举例来说，假设你拥有一处价值30万美元的房屋，并以20万美元的价格出售给一名家庭成员，他们就获得了10万美元的股权赠与。如果一处房屋免费赠送或以折扣价格出售，也可以发生股权赠与。

父母将房屋出售给孩子是常见的股权赠与情况，但这些赠与也可以涉及其他家庭成员，例如祖父母、姑姑、叔叔、表兄弟姐妹、兄弟姐妹，或孩子赠与父母。大多数贷款机构允许将赠与计入购房的首付款。涉及的住宅既可以是主要住所，也可以是第二套房。

重要提示： 股权赠与有助于购房者降低或免除首付款要求，从而更容易获得抵押贷款。

尽管有股权赠与，购房者仍需符合抵押贷款资格。这意味着他们需要满足贷款机构对信用评分和收入的要求，并提供必要的文件以获得贷款批准：

  • 至少一年的纳税申报表
  • 最新的W-2表格
  • 最近的银行对账单
  • 投资账户对账单

卖方也需要考虑与股权赠与相伴而来的机会成本。他们可能是在帮助亲属购买本难以负担的房屋，但卖方可能会错失通过房屋销售获得丰厚利润的机会。

小贴士： 你可以将股权赠与或赠与资金用于不同类型的抵押贷款，包括常规房贷或可调利率贷款，以及联邦住房管理局（FHA）和美国退伍军人事务部贷款。

股权赠与的优缺点​

使用股权赠与的最明显好处是买方不需要获得首付款。这是因为股权赠与可以作为首付款。这为受赠者节省了时间和金钱，尤其是在考虑到FHA抵押贷款的最低首付款为3.5%的情况下。以下是股权赠与的进一步好处：

  • 避免市场波动：在动荡的市场或利率较高的情况下，股权赠与的销售可以让购房过程更快、结果更确定。受赠者通常会对房屋可能出现的任何问题了解得更透彻。
  • 遗产规划：对于年长的房主，赠与股权可以作为其遗产规划的一部分，在去世前分配资产，简化后续的遗产清算。
  • 保持房屋在家庭中：对许多人来说，保持财产在家族中是传承的一部分。当全面购买对下一代构成经济负担时，股权赠与可以使这一目标变为可能。这也是一种卖方可能无法通过其他方式实现的重大价值遗赠。
  • 降低交易成本：鉴于购买价格较低，部分基于销售价格的交易成本也应相应降低。
  • 降低购买价格：虽说这点很明显，但这可以使住房越来越可及，尤其是对那些原本可能负担不起该财产的家庭成员。
  • 税收优惠：对卖方而言，股权赠与可以计入年度赠与税免税额或终身赠与税豁免，从而潜在减少卖方的税务负担。

不过，股权赠与也存在一些缺点：

  • 仍需承担交易成本：在转让物业所有权时，个人无法避免支付交易成本。
  • 未来资本利得：赠与可能会影响物业的成本基数，导致受赠人在未来出售房屋时应缴纳更高的资本利得税。
  • 赠与税：股权赠与可能会触发赠与税，因此卖方应遵循美国国税局的赠与指南。2024年，已婚夫妻每年最多可以赠与36000美元，而单身人士每年最多可以赠与18000美元而不受赠与税的限制。转让物业的个人需要提交赠与税申报表。
  • 本地市场：股权赠与的成交价格明显低于市场价值，可能会对当地房地产市场产生影响。如果一处房屋的销售价格与类似特征的房屋相比显著低廉，可能会对该价格区间或地区的其他房屋销售产生负面影响。

各方利弊​

  • 买方的较低或零首付款

  • 不需要资金在赠与者和受赠者之间交换

  • 无需支付房地产经纪人佣金

  • 无法避免交易成本

  • 可能会对赠与者触发赠与税

  • 未来因影响成本基数可能会产生更多资本利得

  • 较低的价值可能影响本地房地产市场

股权赠与的要求​

股权赠与需要提供股权赠与信函，即一封说明销售事实的信件，由卖方和买方签字。信函必须注明谁在提供赠与、赠与的金额以及相关物业。还必须确认这确实是赠与，而不是贷款。

信函中还必须包括以下内容：

  • 卖方必须对房屋进行正式的、有偿的评估。
  • 评估报告必须注明房屋的评估价值。
  • 评估中必须包含股权赠与房屋的出售价格。
  • 文件中必须注明评估价值与赠与销售价格之间的差额。

在交割时，第二封信函将标明股权赠与。赠与者可以自行决定赠与多少股权。例如，假设你将房屋出售给其中一名成年子女。房屋的评估价值为40万美元，但你同意以20万美元的价格出售，给予他们20万美元的股权赠与。这个销售价格由你决定。

注意： 股权赠与可以帮助新房主避免私人抵押贷款保险的费用。

股权赠与示例​

贷款机构通常将股权赠与视作购房所需首付款的一部分。例如，假设一家银行要求20%的首付款，这是为了避免抵押贷款保险。如果卖方赠与的股权相当于房屋价值的10%，那么买方现在只需支付房屋价格的10%作为首付款。

以下是一个完整的场景来说明这些要点：

假设你想从一个家庭成员那购买一处房屋。这处房屋的公平市场价值为60万美元，20%的首付款为12万美元。如果你的家庭成员以55万美元的价格将房子卖给你，给予你5万美元的股权赠与，你只需准备7万美元（约11.7%）来支付20%的首付款。

首付款的金额取决于抵押贷款的类型。例如，对于FHA贷款，允许家庭成员提供股权赠与以覆盖最低3.5%的首付款，只要房屋为主要住所。

股权赠与与现金赠与的区别​

股权赠与涉及将房屋价值的一部分作为赠与转让，而现金赠与则是直接转移资金。两者都可以帮助亲人购买房屋，但股权赠与特定于房地产交易，从而省去了需要现金转移用于首付款或处理物业销售中的第三方的问题。

股权赠与能否用于遗产规划？​

可以，股权赠与可以是遗产规划的一部分。它允许房主在生前将物业转让给家人或其他亲人，可能减少未来的遗产税。这可以帮助确保物业仍在家庭之中。

股权赠与如何影响卖方？​

根据赠与的大小，股权赠与可能对卖方产生税务影响。卖方可能需要支付赠与税，除非股权赠与低于年度免税额度。2024年的免税额度为单身个人18000美元，已婚夫妻36000美元。

股权赠与有税务影响吗？​

是的，股权赠与对赠与者可能会有税务影响。赠与的股权金额可能计入年度赠与税免税额度或赠与者的终身赠与税豁免。股权赠与对受赠者来说并不直接征税，但可能会导致未来更高的资本利得税。这是因为股权赠与降低了买方的成本基数，增加了他们在未来出售物业时获得利润的可能性（未来销售价格减去成本基数）。涉及股权赠与的各方应咨询税务专业人士，以了解可能的税务责任。

结论​

股权赠与是卖方帮助买家，通常是家庭成员，购买房屋的一种方式。卖方并未给买家现金，而是在同意以低于市场价值出售房屋的方式进行。这使买家能够迅速获得比其支付的更多的股权。